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Capsules

(français seulement)

Administrateurs ;  peu d’intérêt !!

CONSTAT :  

 Une difficulté assez fréquemment rencontrée par les syndicats consiste à celle du  peu d’intérêt manifesté par les copropriétaires pour la mise en candidature aux fins d’élection au poste d’administrateurs du syndicat.

SIMILARITÉ :

 À titre d’exemple, une grande société cotée en Bourse est composée d’actionnaires alors que la conduite des affaires est confiée à des dirigeants ( président, vice-président, trésorier, etc..), lesquels sont sous l’égide  d’un conseil d’administration ( composé pour la plupart de membres extérieurs y incluant le président de l’entreprise) qui veille à la bonne  conduite de ses dirigeants et à l’atteinte des objectifs définis à l’intérieur de stratégies et plans à court terme et à long terme.

Il en est ainsi pour les  syndicats de copropriété, alors que l’organe exécutif est le Conseil d’administration (C.A.); c’est ce  dernier qui  gère les affaires  du syndicat en y possédant les pouvoirs nécessaires.

La composition, son mode de nomination (élection ) et de remplacement, la rémunération etc. sont prévus par le règlement d’immeuble   (document incorporé à l’acte de constitution)

RECRUTEMENT :  ‘ Difficultés’

CONSTAT :

On assiste assez souvent malheureusement à ces difficultés à promouvoir et intéresser les copropriétaires à participer à la gestion de leur syndicat. Plusieurs raisons peuvent être invoquées pour ne pas y participer, telles que :
            

-l’aspect ‘bénévolat’ (quoique la rémunération des administrateurs peut  être  déterminée);

            -le manque  de temps à consacrer à la copropriété;

-méconnaissance de la gestion et/ou de l’application des lois et     règlements;

-crainte de créer un climat clivant l’harmonie avec les autres copropriétaires par la  prise de certaines décisions pouvant être défavorables à quelques-uns;

            -facilité de déléguer aux autres ces tâches de gestion, 

            - etc..

CONSÉQUENCE :

Ainsi arrive une insouciance, voire un refus de la part des copropriétaires de poser leur candidature pour participer aux activités du C.A., essentielles au bon  fonctionnement du syndicat.

Il en résulte une  incapacité partielle de fonctionnement du C.A. et l’absence d’un tel intérêt entraîne des retards d’exécution ou de décisions de la part des administrateurs restants.

 

SUGGESTIONS :

Or, en l’absence de telles candidatures, il faudrait inciter  un plus grand nombre de  copropriétaires à participer et s’impliquer. Un des arguments à soulever auprès de l’assemblée pourrait être celui du recours  par requête auprès  d’un tribunal pour la  nomination de personnes ainsi désignées, ce qui engendrerait des coûts et honoraires légaux et  juridiques à l’ensemble des copropriétaires. De plus, il  faudrait considérer le versement d’honoraires  aux  personnes acceptant ces charges …

Le fait de considérer de telles dépenses devrait en principe inciter quelques copropriétaires à souscrire  à un mandat, sujet à se succéder pour les termes futurs.

De plus, il  y a l’importance de réitérer que chaque copropriétaire détient une part dans l’immeuble et que sa valeur devrait croître , d’où l’importance du rôle  des administrateurs  de veiller non seulement  à la sauvegarde et à la conservation de la bâtisse mais également d’intervenir pour toutes  les réparations nécessaires y compris l’entretien et l’administration des parties communes, le tout en vue de donner une plus-value à l’immeuble.

 

DÉMISSION :

On s’attend en principe à ce qu’un administrateur puisse agir avec respect et avec professionnalisme en donnant un préavis raisonnable au C.A. 

CONSTAT :

Il y a des situations dans lesquelles certains administrateurs démissionnent en cours de mandat :
. Il incombe dès lors aux membres restants du C.A. de combler ce poste :

  • en nommant par résolution un nouvel administrateur
  • ou selon la manière décrite à la déclaration de copropriété

et  ainsi poursuivre leur mandat jusqu’à  la prochaine assemblée générale puisque le quorum sera maintenu durant les réunions du C.A.

SUGGESTIONS :

Toutefois, lorsque le nombre d’administrateurs restants ne permet pas d’avoir le  quorum requis, ceux-ci pourront convoquer l’assemblée pour tenir une élection. Par ailleurs, ces administrateurs restants ne sont pas empêchés d’agir pour poser des actes dits ‘de conservation’ ou mesures d’urgence. Ce sont  des interventions à court terme qui doivent  être faits avec prudence. Il est utile de rappeler la responsabilité de chaque administrateur  dans la prise de décisions et l’obligation de rendre compte  de sa contribution au C.A.

Enfin, une  exception existe, soit celle du recours par  un copropriétaire en cas de l’impossibilité de procéder tel que prévu ou par l’absence de précision du règlement d’immeuble.  Le tribunal devient ainsi saisi  de la demande de nommer  (ou remplacer) un  administrateur, procédure toutefois assez onéreuse.

 

DESTITUTION :

En premier lieu, il y a lieu de se référer à la déclaration de copropriété pour la procédure appliquée.

SUGGESTIONS :

Le C.A. peut demander à un de ses membres  de démissionner et à défaut peut intenter une procédure  de destitution en ayant des motifs valables.

A cet égard, une nouvelle élection par l’assemblée doit avoir lieu pour adopter une telle résolution et une nouvelle élection.

Rappelons que les motifs raisonnables et valables doivent être sérieux et ne pas causer de préjudice à la personne visée par tout moyen dilatoire, diffamatoire ou faux. 

Exemples de cas :

  • Fraude ou vol   relatif à la copropriété)
  • Autre attribut criminel
  • Laxisme dans l’exercice de sa fonction
  • Agissements équivalents à une forme de dictature
  • Copropriétaire-administrateur en  défaut de paiement ( via le pouvoir discrétionnaire donné au syndicat.)

NOTE :   Ce condensé ne sert qu’à titre d’information seulement et n’émet pas d’opinion légale.

Jacques Marcotte

Mercredi 20 Janvier 2021