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(français seulement)
Une difficulté assez fréquemment rencontrée par les syndicats consiste à celle du peu d’intérêt manifesté par les copropriétaires pour la mise en candidature aux fins d’élection au poste d’administrateurs du syndicat.
À titre d’exemple, une grande société cotée en Bourse est composée d’actionnaires alors que la conduite des affaires est confiée à des dirigeants ( président, vice-président, trésorier, etc..), lesquels sont sous l’égide d’un conseil d’administration ( composé pour la plupart de membres extérieurs y incluant le président de l’entreprise) qui veille à la bonne conduite de ses dirigeants et à l’atteinte des objectifs définis à l’intérieur de stratégies et plans à court terme et à long terme.
Il en est ainsi pour les syndicats de copropriété, alors que l’organe exécutif est le Conseil d’administration (C.A.); c’est ce dernier qui gère les affaires du syndicat en y possédant les pouvoirs nécessaires.
La composition, son mode de nomination (élection ) et de remplacement, la rémunération etc. sont prévus par le règlement d’immeuble (document incorporé à l’acte de constitution)
On assiste assez souvent malheureusement à ces difficultés à promouvoir et intéresser les copropriétaires à participer à la gestion de leur syndicat. Plusieurs raisons peuvent être invoquées pour ne pas y participer, telles que :
-l’aspect ‘bénévolat’ (quoique la rémunération des administrateurs peut être déterminée);
-le manque de temps à consacrer à la copropriété;
-méconnaissance de la gestion et/ou de l’application des lois et règlements;
-crainte de créer un climat clivant l’harmonie avec les autres copropriétaires par la prise de certaines décisions pouvant être défavorables à quelques-uns;
-facilité de déléguer aux autres ces tâches de gestion,
- etc..
Ainsi arrive une insouciance, voire un refus de la part des copropriétaires de poser leur candidature pour participer aux activités du C.A., essentielles au bon fonctionnement du syndicat.
Il en résulte une incapacité partielle de fonctionnement du C.A. et l’absence d’un tel intérêt entraîne des retards d’exécution ou de décisions de la part des administrateurs restants.
Or, en l’absence de telles candidatures, il faudrait inciter un plus grand nombre de copropriétaires à participer et s’impliquer. Un des arguments à soulever auprès de l’assemblée pourrait être celui du recours par requête auprès d’un tribunal pour la nomination de personnes ainsi désignées, ce qui engendrerait des coûts et honoraires légaux et juridiques à l’ensemble des copropriétaires. De plus, il faudrait considérer le versement d’honoraires aux personnes acceptant ces charges …
Le fait de considérer de telles dépenses devrait en principe inciter quelques copropriétaires à souscrire à un mandat, sujet à se succéder pour les termes futurs.
De plus, il y a l’importance de réitérer que chaque copropriétaire détient une part dans l’immeuble et que sa valeur devrait croître , d’où l’importance du rôle des administrateurs de veiller non seulement à la sauvegarde et à la conservation de la bâtisse mais également d’intervenir pour toutes les réparations nécessaires y compris l’entretien et l’administration des parties communes, le tout en vue de donner une plus-value à l’immeuble.
On s’attend en principe à ce qu’un administrateur puisse agir avec respect et avec professionnalisme en donnant un préavis raisonnable au C.A.
Il y a des situations dans lesquelles certains administrateurs démissionnent en cours de mandat :
. Il incombe dès lors aux membres restants du C.A. de combler ce poste :
et ainsi poursuivre leur mandat jusqu’à la prochaine assemblée générale puisque le quorum sera maintenu durant les réunions du C.A.
Toutefois, lorsque le nombre d’administrateurs restants ne permet pas d’avoir le quorum requis, ceux-ci pourront convoquer l’assemblée pour tenir une élection. Par ailleurs, ces administrateurs restants ne sont pas empêchés d’agir pour poser des actes dits ‘de conservation’ ou mesures d’urgence. Ce sont des interventions à court terme qui doivent être faits avec prudence. Il est utile de rappeler la responsabilité de chaque administrateur dans la prise de décisions et l’obligation de rendre compte de sa contribution au C.A.
Enfin, une exception existe, soit celle du recours par un copropriétaire en cas de l’impossibilité de procéder tel que prévu ou par l’absence de précision du règlement d’immeuble. Le tribunal devient ainsi saisi de la demande de nommer (ou remplacer) un administrateur, procédure toutefois assez onéreuse.
En premier lieu, il y a lieu de se référer à la déclaration de copropriété pour la procédure appliquée.
Le C.A. peut demander à un de ses membres de démissionner et à défaut peut intenter une procédure de destitution en ayant des motifs valables.
A cet égard, une nouvelle élection par l’assemblée doit avoir lieu pour adopter une telle résolution et une nouvelle élection.
Rappelons que les motifs raisonnables et valables doivent être sérieux et ne pas causer de préjudice à la personne visée par tout moyen dilatoire, diffamatoire ou faux.
Exemples de cas :
NOTE : Ce condensé ne sert qu’à titre d’information seulement et n’émet pas d’opinion légale.
Jacques Marcotte
Mercredi 20 Janvier 2021
Le syndicat émane d’une ‘DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ INITIALE’ qui doit être enregistrée auprès du bureau de la publicité des droits et fonctionne de manière autonome et est dirigé par un conseil d’administration. Cette déclaration originale a ainsi donné naissance au syndicat ( ‘ Syndicat des copropriétaires du……’).
La déclaration de copropriété contient deux organes décisionnels, soit :
et elle contient :
l) l’ACTE DE CONSTITUTION :
Définit la DESTINATION de l’immeuble : exemples : servant à des fins de résidence seulement, ou à des fins mixtes (résidentielles ou commerciales),ou à vocation de villégiature…
On y retrouve la valeur établie pour chacune des fractions, la quote-part des charges communes de même que le pourcentage (%) de voix correspondant à ces fractions. On y retrouve également les pouvoirs et devoirs dévolus au conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires et toute convention régissant les parties privatives et parties communes (ex : les clauses dites ‘pénales’)
II) DESCRIPTION DES FRACTIONS :
Partie de l’immeuble acquise par le copropriétaire pour sa partie privative dont l’usage est exclusif et qui est établie par rapport à la totalité de toutes les fractions de l’immeuble; de plus, elle comprend également une quote-part indivise dans les parties communes ainsi qu’une utilisation exclusive dans une ou plusieurs parties communes à usage exclusif
On réfère à la déclaration de copropriété pour sa détermination.
III) RÈGLEMENTS D’IMMEUBLE :
C’est un ensemble de règles qui sont relatives à l’usage et jouissance des parties privatives et parties communes, de même qu’à celles qui servent au fonctionnement et à l’administration de la copropriété.
La déclaration de copropriété précise un certain nombre de règlements (ex :
Les administrateurs ont également la possibilité de mettre en vigueur d’autres règlements sous réserve toutefois d’être adoptés par les copropriétaires lors d’une prochaine assemblée, (ex :
SYNDICAT :
C’est une personne ‘morale’ au même sens que les compagnies incorporées en vertu de la loi sur les sociétés, donc possédant son propre statut et est indépendant des membres. Il a juridiction sur l’ensemble de la copropriété et représente tous les copropriétaires d’un immeuble.
Il est considéré comme une ‘société à but non lucratif’. Cependant, par le biais de son conseil d’administration, il doit transmettre à chaque année les déclarations fiscales (provinciale et fédérale) et est responsable de la mise à jour annuelle auprès du registraire des entreprises du Québec.
Le syndicat est composé de deux composantes décisionnelles, soit :
le tout tel qu’il appert généralement à la déclaration de copropriété.
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NOTE : Ce condensé est à titre d’information seulement et ne procure aucune opinion légale.
Jacques Marcotte
Mercredi 20 Janvier 2021
Lorsqu’un promoteur décide de construire en vue d’établir une copropriété, il y a lieu de distinguer au départ une condition préalable, soit celle de déposer les documents appelés ‘ cadastraux’, plans et devis et certificats de localisation.
L’état physique d’une bâtisse n’est pas absolument nécessaire puisqu’il existe une différence entre :
copropriété horizontale
-et-
copropriété verticale
La copropriété HORIZONTALE est celle où l’on retrouve normalement des lots qui partagent certains services en commun ( ex : système d’irrigation, pelouse, déneigement, piscine, clôture, voir aires de circulation dans certains cas ) Donc, il suffit qu’il y ait un fonds divisé.
Le projet immobilier peut être constitué de plusieurs bâtiments, chacun étant constitué en copropriété appelée ‘ VERTICALE’; celle-ci est sous-jacente à l’établissement d’un immeuble érigé : soit la condition pour déterminer le cadastre et les limites entre les parties ‘communes’ et ‘privatives ‘. Lorsque la construction est établie par phases, il existe donc plusieurs bâtiments indépendants les uns des autres mais toutefois reliés au même terrain, lequel fait l’objet du syndicat de copropriété HORIZONTALE
En résumé, les terrains du parc immobilier deviennent une copropriété ayant son propre cadastre.
PROMOTEUR
En copropriété, la définition du terme ‘ promoteur ‘ est celui qui, lorsque la déclaration de copropriété est inscrite ( bureau de la publicité des droits ) est propriétaire entre-autres d’au moins 50% de l’ensemble des fractions de la copropriété. À compter de cette date d’inscription, le promoteur a une durée limitée à 3 ans pour en exercer le contrôle. À partir de cette publication, le promoteur a le droit de choisir la composition du premier conseil d’administration ( C.A. )et généralement il devient lui-même membre du C.A. ( et assez souvent, il est le seul membre ).
Par la suite, lorsque le promoteur n’a plus la majorité, le conseil d’administration (établi lors de la première assemblée) doit convoquer une nouvelle assemblée dite ‘extraordinaire ou de transition’. Ceci est une obligation et cette réunion doit avoir lieu dans les 90 jours suivant la perte de contrôle du promoteur. Dans le cas où cette obligation n’est pas respectée, tout copropriétaire peut envoyer un ‘AVIS DE CONVOCATION’ à tous les copropriétaires de l’immeuble et ainsi prévoir un ‘ORDRE DU JOUR’, notamment l’élection d’un nouveau conseil d’administration.
En conclusion, chacune des bâtisses est constituée en ‘syndicats de copropriété’ ayant leurs propres déclarations de copropriété ( et leurs règlements) sous l’égide de son C.A.
Le syndicat HORIZONTAL possède également sa propre déclaration de copropriété et son C.A.. Chaque copropriétaire membre de son syndicat VERTICAL est également membre du syndicat HORIZONTAL et pourra ainsi être convoqué aux deux réunions générales annuelles.
Note : Ce condensé ne procure qu’une information générale sans opinion légale.
Jacques Marcotte
Mercredi 20 Janvier 2021